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IMMOBILIARE MESSICANO


Uno straniero può acquisire diritti sugli immobili nelle zone costiere e di confine messicane attraverso un trust, denominato Fideicomiso, che è uno strumento legale simile a quelli negli Stati Uniti. Attraverso questa fiducia, il patrimonio immobiliare viene amministrato da una banca qualificata e autorizzata per conto del beneficiario del trust (il proprietario). L'effetto giuridico del trust consente al beneficiario di agire come proprietario del bene immobile e, quindi, la fiducia è conforme alle leggi messicane. Il beneficiario ha diritto al pieno uso, godimento e profitto dall'immobiliare. Il beneficiario può affittare la proprietà, prendere a prestito contro la proprietà e vendere la proprietà. La legge messicana prevede che il termine fiduciario originario di 50 anni possa essere rinnovato per ulteriori periodi di 50 anni su richiesta scritta del beneficiario del trust. Quando il beneficiario desidera, la proprietà può essere venduta a titolo definitivo o venduta a condizione di un presupposto del trust esistente. Tutti i proventi appartengono al beneficiario del trust soggetto al pagamento di tutte le tasse appropriate.

"Acquisto di proprietà a sud del confine"

L'acquisto di immobili in Messico è cambiato drasticamente negli ultimi dieci (10) anni per cittadini stranieri non messicani. A partire dal 1994, il governo federale del Messico ha liberalizzato le disposizioni sulla proprietà di tutte le proprietà all'interno dell'area protetta costituzionalmente nota come "zona vietata". I potenziali acquirenti al di fuori dei confini messicani che cercano di acquistare turisti (abitazioni, condomini e progetti a termine), rustici, industriali o urbani possono ora godere di una maggiore libertà legale e diritti di proprietà come prescritti e protetti dalla nuova legge sugli investimenti stranieri del Messico. In Messico, come negli Stati Uniti, il trasferimento dei diritti di proprietà immobiliari è amministrato da leggi federali, statali e locali. I cittadini stranieri che desiderano acquistare proprietà sono soggetti ad autorizzazione e registrazione presso il Ministero degli affari esteri del Messico. Questa agenzia di livello federale è responsabile dell'assegnazione dei permessi e delle autorizzazioni legalmente richiesti per l'acquisto di terreni nella Repubblica messicana, nonché dell'acquisizione di proprietà immobiliari o diritti su di essa.

Comprare immobili in Messico non è come comprare una proprietà negli Stati Uniti

Tuttavia, l'acquisto a sud del confine non è come acquistare proprietà negli Stati Uniti e gli acquirenti devono sempre ricordare di non essere negli Stati Uniti. Il sistema legale messicano non è lo stesso del suo equivalente americano. Ciò non vuol dire che le transazioni immobiliari (operazioni) in Messico siano totalmente diverse o più complicate che negli Stati Uniti, ma il buon senso dovrebbe sempre essere esercitato. Il peggio che un acquirente può fare è rimanere ignorante della legge e delle procedure implicate nel trasporto di beni immobili in un paese straniero. Il Messico non è il "selvaggio west" in quanto alcuni possono percepire dove va qualsiasi cosa e l'atteggiamento prevalente del messicano è "fidati di me, nessun problema". È intrinsecamente importante per gli acquirenti non messicani capire che il Messico ha una formalità giuridica con la regolamentazione autorizzata delle procedure di sviluppo immobiliare a tutti i livelli e questa formalità è accoppiata a un quadro statutario legale per il trasporto legale di beni immobili.

Gli acquirenti stranieri dovrebbero essere consapevoli degli stessi problemi di base che qualsiasi acquirente prudente avrebbe utilizzato per acquisire immobili. Inoltre, non dovrebbero dipendere dal venditore per informazioni o consigli sulla proprietà perché non hanno modo di sapere se è corretta. Dovrebbero ottenere lo stato del titolo nella proprietà che richiede una ricerca approfondita del titolo. Dovrebbero essere a conoscenza del tipo di contratti da utilizzare per un accordo di compravendita (compraventa) e la preparazione dell'atto (escritura publica) da parte del notaio (notario publico) in Messico. Dovrebbero essere consapevoli del deposito di denaro e delle considerazioni di deposito a garanzia e, in definitiva, un compratore dovrebbe avere una comprensione del metodo di trasporto effettivo in Messico e di come il titolo legale o l'interesse del beneficiario (fideicomiso) è acquisito e registrato per gli acquirenti stranieri.

Il venditore ha titolo legale?

La prima cosa che un acquirente deve considerare è se il venditore della proprietà ha titolo legale alla proprietà, e in tal caso, se la proprietà può essere trasferita legalmente. Anche se questa sembra essere una precauzione logica e scontata, ci sono state molte transazioni documentate in cui gli stranieri pensavano di aver acquisito beni immobili solo per scoprire in seguito che il venditore non era in grado di trasferire il titolo legale. Molto semplicemente, il venditore non possedeva la proprietà o non aveva completato le procedure di sviluppo richieste per il trasporto degli immobili. Un buon esempio sarebbe terra agraria (ejido) non propriamente regolarizzata, o il trasporto di un'unità condominiale che non ha un regime di condominio registrato (regime di condominio) o anche la vendita di un lotto o di una casa in una suddivisione residenziale (fraccionamiento) che non ha le approvazioni di sviluppo comunali / statali richieste e pubblicate. In uno di questi casi, il risultato è che l'acquirente ha pagato denaro per l'acquisto della proprietà ma non può ricevere titoli registrati legalmente o interessi beneficiari in un fondo di credito messicano.

Come posso confermare che un venditore ha titolo legale?

Dovrebbe essere eseguita una ricerca adeguata del titolo della proprietà. Un acquirente dovrebbe sempre chiedere al venditore una copia del titolo di vestiario escritura nel settore immobiliare. L'acquirente deve richiedere una copia del certificato di pegno (certificato di libertà di gravità) sulla proprietà che dovrebbe indicare il proprietario del record, la superficie e la classificazione del tipo di proprietà, la descrizione legale e se ci sono pegni o gravami archiviati contro la proprietà.

L'acquirente può anche richiedere un certificato di assenza di responsabilità fiscale (certificato di non aduedo) dall'autorità fiscale locale. Il notario publico è responsabile della ricerca del titolo nelle transazioni messicane. Tuttavia, il notaio in genere esamina solo l'atto corrente e un certificato di pegno in corso con la possibilità di una cronologia del titolo breve o incompleta della proprietà. Oggi, ci sono società di titoli statunitensi, così come società messicane, che facilitano il processo di esame del titolo su una base più approfondita e rilasciano un impegno per l'assicurazione del titolo in Messico Land o un rapporto del titolo della società messicana. Un acquirente straniero ha sempre la possibilità di assumere consulenti messicani per fornire un parere legale sullo status del titolo.

Contratti e accordi

La maggior parte delle transazioni immobiliari in Messico avrà almeno due (2) contratti: (i) un'offerta e accettazione (oferta) e / o un accordo di cambio (contrato de promesa): e, (ii) un accordo di compravendita (contrato de compraventa). I primi due sono accordi preliminari contenenti le informazioni transazionali di base. Non sono gli strumenti con cui il titolo della proprietà viene trasferito all'acquirente. Il secondo documento contrattuale è l'accordo da sottoporre a protocollo dal notaio che trasferirà il titolo all'acquirente. Può avere diverse forme: un contratto di proprietà immobiliare (contrato de fideicomiso), un contratto di riserva (contrato de compraventa con reserva de dominio) o una cessione di diritti fiduciari immobiliari (contrato de cesion de derechos fideicomisarios). Il Codice Civile definisce un accordo (convenio) come accordo (acuerdo) tra due o più persone per creare, trasferire, modificare o estinguere gli obblighi. Nello specifico, il Codice Civile definisce i contratti come accordi che producono o trasferiscono obblighi e diritti. In generale, i contratti immobiliari in Messico devono essere registrati davanti a un notaio e, per essere vincolanti per i terzi, devono essere registrati presso il registro pubblico dei beni. Una volta accettata per iscritto l'offerta, è consigliabile che l'avvocato dell'acquirente stipuli il contratto di vendita o l'accordo di promessa. Poiché questo accordo è il singolo documento più importante che l'acquirente eseguirà con il venditore, e il contenuto dell'accordo stabilirà i termini e le condizioni della transazione, l'acquirente dovrebbe insistere affinché il suo avvocato si assuma questa responsabilità.

Grande differenza tra transazioni statunitensi e messicane

Ci sono molti aspetti delle offerte immobiliari messicane che sono molto simili alle transazioni chiuse negli Stati Uniti. È facile presumere che i termini e i principi di base con cui un acquirente è familiare negli Stati Uniti valgano anche in Messico. Tuttavia, un compratore straniero è molto meglio non assumere nulla. Due di questi termini sono escrow (plica) e deposito di denaro serio. Negli Stati Uniti, una società di garanzia o di titoli, o una persona legalmente autorizzata a fungere da agente di garanzia, svolgerà la funzione di gestire le funzioni di deposito a garanzia e i fondi più onerosi. In entrambi i casi, la società o l'individuo che esegue la procedura di deposito a garanzia è autorizzato e abilitato dalla legge a farlo. Sono legalmente responsabili di vedere che le condizioni concordate di un accordo di garanzia sono soddisfatte prima che vengano sbloccati i fondi. Questa non è la norma in Messico. Storicamente, gli acquirenti stranieri hanno dato denaro serio come corrispettivo contrattuale al venditore. E in molti casi, l'agente immobiliare o il broker coinvolto nella transazione è servito come agente di deposito a garanzia. I mediatori immobiliari non hanno la licenza in Messico e in genere non istituiscono conti separati per i depositi di denaro. Il caveat qui è espressamente realizzato in grassetto. Se un compratore straniero è disposto a dare i soldi più seri al venditore o all'agente immobiliare nella transazione, sii pronto a non recuperarlo!

Only until very recently have a couple of Mexican escrow companies come into existence utilizing US bank accounts for earnest money deposits. The same can be said for a few brokerage companies. A foreign buyer should always exercise caution and use common sense when it comes to their money and whom they're giving it to. As is often said, don't leave your brains at the border!

Chiusura dell'accordo e ruolo di Notario Publicos

Alla fine, i compratori stranieri arrivano al punto in cui sono pronti a concludere la transazione e ad acquisire la proprietà della proprietà. In Messico, tutte le transazioni immobiliari e il trasporto legale di qualsiasi tipo di proprietà comportano la partecipazione del notario publico. Sebbene il loro titolo si traduca in "notaio pubblico", le responsabilità del notario publico superano di gran lunga la formalizzazione delle firme. Nominati dal Governatore dello Stato e dal ramo esecutivo del governo federale per un particolare distretto statale, i notai sono avvocati che devono superare due esami approfonditi per ricevere i loro incarichi a vita. In una transazione tipica, prepareranno l'atto di trasporto soggetto al contratto di acquisto-vendita "programmato". Il notaio riunisce acquirente e venditore per la formalizzazione del trasferimento di proprietà e autorizzano le firme appropriate all'esecuzione della escritura. E infine, dopo che il trasferimento di proprietà è stato formalizzato, il notario registrerà l'escritura con il registro pubblico della proprietà in cui si trova la proprietà. Prima della chiusura, le funzioni aggiuntive del notario includono: (i) esaminare i documenti della parte venditrice per garantire la loro accuratezza e legittimità; (ii) per verificare il titolo; e (iii) cercare nei registri pubblici per determinare lo stato del titolo del venditore alla proprietà e l'esistenza di privilegi contro la proprietà. Il notario è anche responsabile per la riscossione di tutte le tasse di proprietà applicabili e le imposte sul trasferimento governativo. In quanto rappresentante dello Stato, tuttavia, il notaio non assicura la proprietà del bene immobile né ha alcuna responsabilità legale per i difetti del titolo. In breve, un acquirente non può chiedere la restituzione di un notaio nel caso in cui l'acquirente subisca una perdita monetaria a causa di un difetto del titolo a meno che frode, falsa dichiarazione o colpa grave possano essere dimostrati in un tribunale messicano.

Che ne dici di acquistare una proprietà nella "zona proibita"?

Zone proibite sono state recentemente eliminate in molte parti del Messico, tuttavia,

La proprietà di tutti gli immobili della "zona proibita" acquistati da acquirenti stranieri può essere legalmente acquisita e registrata in due modi: (i) in un istituto di credito bancario messicano (fideicomiso) per tutti i beni dichiaratamente dichiarati; o (ii) in una società messicana per tutti gli immobili non residenziali. Non esiste una scelta intermedia o una "zona grigia" relativa all'acquisizione di stranieri nella zona soggetta a restrizioni (100 km lungo tutti i confini, 50 km lungo tutte le coste, tutta la Baja California) del Messico. I cittadini stranieri possono essere gli azionisti unici ed esclusivi di una società messicana che detiene un titolo semplice a titolo di proprietà non residenziale nella zona vietata. In qualsiasi tipo di acquisizione immobiliare in Messico, gli acquirenti non messicani devono sempre registrare i loro interessi di proprietà presso il Segretario degli Affari Esteri e devono rinunciare ai loro diritti all'intervento del governo straniero in caso di controversia sulla proprietà. Questo è noto come Calvo Clause, che è costituzionalmente obbligatorio, ed è contenuto in tutti gli accordi fiduciari bancari. Va notato che le banche messicane, in qualità di trustee per un compratore straniero in un fideicomiso, non rilasciano alcuna garanzia o garanzia del titolo alla proprietà nel trust, né forniscono alcuna restituzione in caso di difetto del titolo. I compratori stranieri dovrebbero sempre essere invitati a consultare consulenti statunitensi o messicani per quanto riguarda le transazioni immobiliari. Possono anche contattare società di titoli statunitensi per assisterli nel rispondere a domande su problemi di trasporto, ricerche di titoli e politiche di titoli per una proprietà potenziale, nonché considerazioni su conto deposito. E un ultimo caveat comprando pubblico: se ti viene detto da un venditore o da un agente che questo bellissimo pezzo di terra al confine o questa bella casa sulla spiaggia non ha bisogno di essere in una società o in un trust, o non ha bisogno essere chiuso da un notaio, andarsene immediatamente e molto rapidamente!

Nota: sebbene queste informazioni siano pensate per aiutare gli acquirenti non messicani a capire meglio come funziona il settore immobiliare in Messico, non è un'opinione legale, né è inteso come un sostituto per la dovuta diligenza dei potenziali acquirenti.

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